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龍湖冠寓發展部總經理張智聰:5萬間是長租公寓運營商的“坎兒”
2019-09-29 20:43 作者:劉頌輝 來源:中國經營網

本報記者 劉頌輝 上海報道

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【龍湖集團 冠寓發展部總經理 張智聰】


“5萬間是長租公寓運營商難以跨越的坎,如果組織能力不提高,缺乏強大的數字化管理系統,將可能遇到發展的災難。”近日,龍湖集團冠寓發展部總經理張智聰在上海對包括《中國經營報》在內的媒體記者如此表示。

張智聰解釋說,5萬間公寓的體量,意味著企業要管理超過300個長租公寓項目,如果分布城市較多,其管控難度非常大,管控精度需要達到較高水平。這也是越來越多長租公寓運營商停留在5萬間左右而突破不上去的原因所在。

“好比火箭去往外太空需要的‘逃逸速度’。” 張智聰認為,長租公寓運營商如果沖不破“5萬間”的瓶頸,將可能陷入“規模不經濟”的旋渦里,再也沒辦法抽身。

目前,市面上多數長租公寓品牌使用智能門鎖和電子支付等數字化設備進行日常管理。以龍湖集團的長租公寓品牌冠寓為例,在后端技術方面,冠寓打造線上線下整合的智能平臺,引入龍湖集團自研發RBA“貼身管家”智能安全報警系統,監測范圍覆蓋9大類18種設備系統。租客通過冠寓APP可以在線看房、簽約入住、繳費、報事報修和參與社群活動等。

作為房地產調控長效機制的重要組成部分,住房租賃市場近兩年受到廣泛重視,資本的助推和企業的開疆擴土讓租賃市場熱情高漲。

但是,從項目選址到租客服務來看,長租公寓是一個運營環節眾多且復雜的行業。去年以來,長租公寓曾因房租上漲推手、租金貸和甲醛門等問題屢次陷入輿論風暴中。

由于行業前期投入大、回本周期長,大多數長租公寓品牌至今也沒有盈利,甚至陷入虧損困境導致跑路,一些房企則將長期不盈利的長租公寓板塊剝離。

張智聰將長租公寓行業表現出來的狀況比作“成長的煩惱”。“1998年,國家取消福利分房,實現居民住宅貨幣化的時候,與當前政策對住宅租賃市場的做法是非常相似的。”他認為。

據同策研究院統計,從2017年2月至2019年3月,已關閉的20家長租公寓品牌中,有13 家出現了資金鏈斷裂的問題。

對此,長期從事房地產開發、營銷,并轉至住宅租賃運營事業的張智聰分析稱,住宅租賃行業是服務性行業,更多情況下與資產關系不大,而是與消費品相關。從普遍性的問題來看,企業面臨拿房難、拿房貴和融資成本高的困難,由于沒有實體資產作為銀行抵押物,一般企業很難獲得低成本的融資渠道。

另外,長租公寓是重資產和重運營的行業,每天需要滿足生活在公寓里數萬名客戶的需求,十分考驗企業的運營水平。

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【龍湖冠寓上海顧村公園店 凌空跑道】

公開資料顯示,2016年8月,龍湖冠寓誕生,成為龍湖集團繼地產開發、商業運營、智慧服務之后全新主航道業務。經過幾年沉淀,截至2019年6月,冠寓已布局北京、上海、深圳、杭州、南京、重慶、成都等30多個高量級城市,累計開業量超6萬間,半年累計營收4.3億元人民幣,同比增幅207%。

龍湖冠寓方面表示,能夠取得如今成績的關鍵還在于品牌自身的實力。冠寓背靠龍湖集團的資源體系優勢、低成本融資能力,探索出“輕、中、重”三大資產獲取模式并舉的發展方式,更穩健地開拓布局。

(編輯:石英婧 校對:顏京寧)


*除《中國經營報》署名文章外,其他文章為作者獨立觀點,不代表中國經營網立場。

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